Immobilier locatif : Quelle hauteur pour un logement décent ?

Après la censure du décret du 23 juillet 2023 par le Conseil d’État, les départements auront la possibilité de continuer à imposer des hauteurs sous plafond supérieures à 1,80 m pour les biens locatifs. Retour sur une situation gouvernementale confuse.
 

L’affaire avait suscité de vives réactions durant l’été 2023, lors de la publication d’un décret concernant les "règles d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation". Ce décret autorisait, sur l’ensemble du territoire français, la location de logements "atypiques" avec une hauteur de 1,80 mètre ou moins de deux mètres de large. 

Sous certaines conditions (ouverture sur l’extérieur, absence d’exposition aux gaz d’échappement, etc.), il devenait également possible de louer des sous-sols. Heureusement, la location des caves et des pièces aveugles restait interdite.
 

Avec cette modification, le gouvernement cherchait à uniformiser les pratiques sur l’ensemble du territoire. Le décret sur la décence stipule que, pour être loué, un logement doit disposer « au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes ». 

Cela correspond à un bien de 11 m² avec une hauteur sous plafond (hsp) de 1,80 m (en deçà, cela n’est plus considéré comme de la surface habitable). Cependant, les départements peuvent prévoir, dans leurs règlements sanitaires, des dispositions plus strictes : par exemple, au moins 2,20 m à Paris et 2,30 m dans les Hauts-de-Seine.
 

Les associations se mobilisent contre le texte
Les réactions des associations, telles que Droit au Logement (DAL), la Confédération nationale du logement (CNL) et la Fondation Abbé Pierre, ont été immédiates. Elles ont dénoncé un "recul", un "décret marchands de sommeil" et une "part belle aux marchands de sommeil". Dans un avis rendu le 4 mars dernier, le Haut Comité pour le Droit au Logement - pourtant une émanation gouvernementale - a estimé que « le nouveau texte entraîne une régression du droit applicable en matière de règles sanitaires, fragilisant les personnes victimes de l'habitat insalubre ». 

Sur le point précis de la hauteur sous plafond, il relève que « cette régression s'inscrit dans une continuité historique s'agissant de la hauteur sous plafond des locaux d'habitation, qui a évolué à la baisse depuis 1902, passant de 2,60 m minimum, à 2,70 m en 1937, puis 2,50 m en 1948, 2,20 m en 1978 et 1,80 m en 2023, dans un contexte d'augmentation de la taille moyenne de la population ». Le Haut Comité avait d’ailleurs réclamé une révision du texte, un appel qui était resté lettre morte.
 

L’annulation du Conseil d’État
À la demande de la fédération Droit Au Logement, le Conseil d'État a annulé, le 29 août dernier, la section 2 du décret de juillet 2023. Cette annulation met fin à l’interdiction faite aux départements d’imposer des hsp supérieures à 1,80 m ou à la possibilité de louer des sous-sols. 

Cependant, l’annulation ne porte pas sur le fond du décret mais sur la forme. Le Conseil d’État a annulé le décret en raison d'un point de procédure, pour excès de pouvoir. En effet, la dernière version n’avait pas été préalablement soumise au Haut conseil de la santé publique. Un nouveau texte devrait être prochainement présenté au Haut Conseil de la santé publique. Reste à savoir s’il sera amendé.