Immobilier en stations de ski : un marché cher, mais de plus en plus exposé

Longtemps perçu comme une valeur refuge patrimoniale, l’immobilier en stations de ski reste l’un des marchés les plus chers de France. Mais derrière la résistance des prix, une étude récente de la FNAIM met en lumière une fragilisation profonde du parc, sous l’effet combiné des contraintes énergétiques et du changement climatique.

Les communes accueillant des stations de ski continuent d’afficher des niveaux de prix très supérieurs à la moyenne nationale. Au 1er octobre 2025, le prix moyen y atteint 4 003 €/m², contre 2 997 €/m² à l’échelle nationale, selon la FNAIM. Après une forte hausse post-Covid, marquée par une progression de 27 % entre 2020 et 2023, le marché avait connu une phase de stabilisation avant de repartir à la hausse depuis le printemps 2025. 

Cette reprise reste modérée, mais plus dynamique que celle observée sur le reste du territoire.
Les disparités territoriales demeurent considérables. Les Alpes du Nord concentrent les niveaux de prix les plus élevés, avec une moyenne de 5 201 €/m², loin devant les autres massifs. L’étude souligne également une corrélation croissante entre altitude et valorisation : dans les Alpes, les prix ont progressé nettement plus vite au-dessus de 1 500 mètres, traduisant une préférence marquée pour les stations offrant une meilleure sécurité d’enneigement.
 

Un parc énergivore face à un risque de décrochage locatif
Derrière ces niveaux de prix, la structure du parc immobilier apparaît particulièrement fragile. Près de 28 % des logements des communes de montagne sont classés F ou G au DPE, soit plus du double de la moyenne nationale. En incluant les logements classés E, près des deux tiers du parc seraient concernés, à terme, par les interdictions progressives de mise en location prévues d’ici 2034.
 

Cette situation est aggravée par la nature même de ces biens : majoritairement des résidences secondaires, ils échappent largement aux dispositifs d’aide à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’. Le risque est donc double : une sortie progressive du marché locatif et une dévalorisation des biens les moins performants, notamment dans les stations de moyenne et basse altitude, déjà fragilisées par le changement climatique.