En droit, même une ruine justifie un loyer d'habitation

Un récent arrêt de la Cour de cassation a statué que le mauvais état d'un immeuble n'est pas un argument valable pour dispenser celui qui l'utiliserait seul, privativement, d'indemniser les autres propriétaires (Cass. Civ 1, 27.3.2024, X 22-14.552). Cette décision fait suite à un litige entre deux héritiers concernant l'usage d'un appartement.

L'un des héritiers, qui n'en profitait pas, reprochait à l'autre de l'utiliser seul sans le dédommager. Dans un premier temps, la justice avait donné raison à l'occupant des lieux, en se basant sur le fait que la valeur locative de l'immeuble était nulle compte tenu de son état de délabrement. Aucun loyer ne pouvait en être tiré puisque tout était vétuste, usé et insalubre, selon l'occupant.

Cependant, la Cour de cassation a infirmé cette décision, en statuant que quel que soit l'état de l'appartement, qu'il puisse ou non être proposé à la location sur le marché, il n'empêche que l'un de ses propriétaires l'occupe seul et qu'il doit en dédommager les autres.

En janvier 2015, la Cour avait déjà précisé que pour cesser d'être redevable d'une indemnité, cet occupant devait prouver avoir remis les lieux à la disposition des autres indivisaires. De plus, l'indemnité est due dès lors qu'un seul est susceptible de profiter du bien, en ayant seul les clés par exemple, qu'il en profite réellement ou non, avait-elle précisé en mars 2016.

Ainsi, même si le logement est en très mauvais état et qu'il n'est pas en mesure d'être loué sur le marché, l'occupant privatif doit verser une indemnité aux autres propriétaires. L'occupation exclusive d'un bien indivis justifie donc le paiement d'un loyer, quelles que soient les conditions d'habitabilité de ce dernier.