Détention indirecte et sociétés : les pièges de l’IFI pour les investisseurs immobiliers

SCPI, assurance-vie, SCI familiale… La détention indirecte d’immobilier n’échappe pas à l’IFI. Mais les règles de calcul, entre ratio d’actifs imposables et retraitement de dettes, réservent de mauvaises surprises à ceux qui négligent les détails.
 

Une transparence fiscale quasi totale
Le législateur a verrouillé le dispositif : tous les biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal sont pris en compte, quel que soit le mode de détention. Parts de SCPI, d’OPCI, actions de sociétés civiles ou commerciales détenant de l’immobilier : la fraction imposable est calculée au prorata de la valeur des actifs immobiliers par rapport à l’actif brut total de la société. Même les contrats d’assurance-vie sont concernés, à hauteur de la fraction de la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers imposables au 1er janvier.
 

Cette règle de transparence s’applique quel que soit le nombre de sociétés interposées entre le redevable et le bien. En cas de chaîne de participation, le calcul part du niveau d’interposition le plus bas pour remonter jusqu’au redevable, en déterminant à chaque étage la quote-part imposable.
 

Les dettes intrafamiliales, un terrain miné
C’est l’un des aspects les plus techniques de l’IFI : toutes les dettes ne sont pas déductibles de la valeur des parts. Les emprunts contractés sans lien avec un bien imposable sont totalement exclus du calcul. Plus délicat encore, les dettes contractées auprès du redevable lui-même, de son conjoint ou d’un membre de son foyer fiscal pour financer un bien imposable ne sont déductibles qu’à proportion de la participation détenue – et seulement si l’objectif n’est pas principalement fiscal.
 

L’illustration classique est celle du refinancement immobilier : des parents cèdent un appartement de 3 millions d’euros à une SCI dont ils détiennent l’usufruit des parts, l’acquisition étant financée à 100 % par emprunt. Sauf à démontrer l’absence de motivation principalement fiscale, la dette est ignorée et les parts sont valorisées à 3 millions pour le calcul de l’IFI. Même logique pour les comptes courants d’associés utilisés pour financer l’acquisition d’un bien par une société.
 

Les emprunts in fine font également l’objet d’un traitement spécifique : un amortissement linéaire théorique est appliqué sur la durée du prêt, même si le capital n’est effectivement remboursé qu’à échéance. En l’absence de terme prévu, la durée retenue est de vingt ans, soit un amortissement de 5 % par an. Autant de règles qui imposent un audit précis des financements avant toute déclaration.